加拿大房市降温，经济学家警告强制出售房屋的风险上升

加拿大房产市场的寒意加深，经济学家们正在警告，随着市场的下行，高负债的房主被迫售房的风险正在不断升高。

资本经济学公司最新分析显示，这种风险的迹象正变得越来越明显。分析师们特别关注的是，那些选择非银行金融机构进行抵押贷款再融资的情况。

在加拿大，传统银行为抵押贷款借款人设定了严格的压力测试标准，而非银行金融机构的监管则相对宽松。资本经济学指出，尽管根据加拿大统计局的数据，第二季度非银行抵押贷款的市场份额并未超过去年底，也即在加拿大央行开始提高利率之前的水平，且相关的逾期贷款比例也处于正常范围内，但仔细研究后，更多令人担忧的信号浮现。

近期数据表明，首次转向非银行金融机构再融资的投保抵押贷款数量急剧增加。在加拿大，一旦借款与房产价值的比例超过80%，购房者就需要购买违约保险，这通常意味着他们在购房时已经将自己的财务状况拉得很紧。

资本经济学的北美地区副首席经济学家斯蒂芬·布朗表示，当抵押贷款利率上涨时，这些借款人更可能无法通过银行的压力测试。“替代贷款机构承接的投保抵押贷款重新融资量的增加表明，许多借款人已经不能在原贷款机构通过这些测试。”

目前这些数字尚小，第二季度，有3,784笔投保抵押贷款转向非银行金融机构进行了首次再融资，约占非银行再融资的4.3%，总再融资量的0.5%。

布朗指出，随着未来几个月房价持续下降（自2022年以来已经下跌了10%），那些房屋净值不足20%的房主可能面临负资产或超出最高95%的贷款与价值比率限制。与此同时，他们需要以远高于2022年的利率进行再融资，目前五年期固定抵押贷款的利率接近6%，压力测试利率近8%。

布朗补充说，“虽然今年早些时候，非银行贷款机构介入帮助这些借款人，但随着房价下跌进一步减少借款人的资产净值，加之经济已进入衰退期，这些金融机构可能不愿继续提供援手。”

同时，随着市场需求的降温，加拿大全国的房屋销售正在减少，购房者更愿意观望。根据地方房地产协会上周发布的10月初步数据，销售情况在全国范围内都有所减弱。

多伦多作为加拿大最大的市场，房屋销售量已降至过去几次经济衰退期间的水平。国家银行的经济学家指出，安大略省和不列颠哥伦比亚省的房价也开始出现下调趋势。在过去三个月中，多伦多的MLS房价指数连续下跌，在温哥华和菲沙河谷，10月的指数是自三月以来的首次下降。

RBC经济学家霍格和巴塔利亚预计，这些趋势将持续整个秋季。“我们认为，尽管市场上的选择变得更多，但加拿大很多地方的买家仍将保持防御态度。高利率、持续的可负担性问题以及即将到来的经济衰退，都将成为重大障碍。”