加拿大奢侈房产市场展现韧性，抵押贷款改革或推动需求增长

尽管加拿大联邦政府最近推出的抵押贷款改革对奢侈品销售的影响尚有待观察，但该国的奢侈房地产市场展现了强大的韧性，尤其是在主要城市。Engel & Völkers美洲总裁兼首席执行官安东尼·希特（Anthony Hitt）表示，“在加拿大，奢侈房产的销售趋势与整体市场趋势背道而驰，尤其是在多伦多等大城市。”今年上半年，多伦多价值800万加元以上的房屋价格上涨了4.73%。

在渥太华，售价在100万至199万加元之间的房屋销量增长了8%。渥太华的200万加元以上奢侈房产的上市量也比往年有所增加，推动了高端房地产市场的发展。希特指出，过去由政府相关行业主导的价格区间，现已受到新一波富裕企业家的青睐，他们倾向于选择Manotick、Westboro-McKellar Park和The Glebe等社区。

秋季市场的变化

Sotheby’s International Realty Canada总裁兼首席执行官唐·科蒂克（Don Kottick）表示，2024年，加拿大奢侈品市场的销售活动和消费者信心总体保持稳定，小城市的表现尤为突出。他指出，多伦多作为全国最大的奢侈市场，秋季市场活跃但相对稳定，而温哥华由于省选的不确定性，奢侈房产市场较为低迷。

与之形成鲜明对比的是，卡尔加里、基洛纳和哈利法克斯等城市吸引了大量奢侈房产买家。科蒂克表示，这种转变反映了消费者需求的变化，越来越多的加拿大买家在不那么饱和的市场中寻找更具价值和空间的奢侈房产。

卡尔加里的奢侈房产市场近期增长尤为迅猛。Engel & Völkers卡尔加里的Chynna Winter报告称，100万加元以上房屋的销量同比增长了约40%，而400万加元以上的超奢侈房屋销量则增长了50%。她指出，卡尔加里吸引了大量从安大略省和不列颠哥伦比亚省迁移过来的人群，卡尔加里房价仅为多伦多同类房产的60%，温哥华的40%。

在蒙特利尔，本地买家往往现金购买高价值房产，且毫不犹豫地以高价成交。Engel & Völkers蒙特利尔的Patrice Groleau表示，如果房产未达到买家的所有标准，通常会进行价格调整，销售周期可能会略有延长。

利率与抵押贷款改革的影响

奢侈房产买家通常较少受到利率波动的影响，因为他们对抵押贷款的依赖性远低于普通买家。但利率变化依然会影响奢侈买家的心理预期。

Sotheby’s报告指出，加拿大央行9月第三次将基准利率下调至4.25%，之后，奢侈买卖双方的交易前活动明显增加，特别是在多伦多、蒙特利尔和卡尔加里等主要城市。科蒂克预测，随着秋季房源供应增加和买家条件逐步改善，这种势头将在未来几个月延续。如果年内利率进一步下调，奢侈房产市场的兴趣可能转化为更强劲的销售和投资活动。

科蒂克认为，政府的抵押贷款改革，包括将首次购房者的贷款摊还期延长至30年，和将抵押贷款保险覆盖的房屋价格上限提高到150万加元，主要有利于普通买家和首次购房者，对奢侈品市场的影响有限。

然而，希特认为，这些改革可能在多伦多和温哥华等主要城市对奢侈市场产生积极影响。他指出，改革将允许更多的加拿大人以低于20%的首付申请抵押贷款，从而使得七位数房产的购买更为可行。此外，延长摊还期意味着每月还款金额减少，这也可能激发对高价房产的需求。

随着首次购房者有机会负担起此前望而却步的奢侈房产，奢侈品市场或将迎来新的买家群体。