卡尔加里改造办公楼为住宅，提供解决住房危机新思路

加拿大面临着迅速建造数百万套住房以恢复住房可负担性的压力。然而，随着时间的推移，到2031年新建600万套住房的目标看起来越来越不现实。为了增加住房供应，加拿大需要探索一些非常规的方法，包括将多余的办公空间改造成住宅单元。

在这方面，卡尔加里走在了前列。卡尔加里市政府制定了一套简化的激励措施公式，以协调不同利益相关者的利益，并在曾经空置或废弃的办公大楼所在的地方提供住房。

近日，由加拿大房地产协会REALPAC组织的一次研究网络研讨会重点探讨了办公楼改造问题。卡尔加里市和房地产行业的发言人展示了使办公楼改造成功的策略和考虑因素。

卡尔加里的商业房地产市场在疫情之前就开始下滑，与油气价格的下跌有关。到2021年，市中心超过1400万平方英尺的办公空间空置，占该市总商业空间的33%。据估算，自2015年以来，该市的办公楼估值损失了166亿加元。

2021年，卡尔加里市议会制定了一项4.435亿加元的“大市区计划”，其中包括1.53亿加元的激励措施用于将办公楼改造为住宅用途。资金还用于促进艺术和恢复市区活力的项目。

市政府改革了其监管框架，以加快改造审批，同时节省了数百万加元的额外成本。使卡尔加里计划成功的关键在于其激励措施的透明性和简便性，这些措施是在与行业协商后制定的。将办公楼改造为住宅每平方英尺补贴75加元；改造为酒店补贴60加元；改造为教育或艺术相关用途补贴50加元。高等教育机构在市区占用改造空间每平方英尺补贴50加元。

这一策略奏效了。通过1.65亿加元的激励措施，在改造空间中创造了超过1500个住宅单元，消除了近200万平方英尺的冗余办公空间。市政府估计，这些改造将估值从2021年之前的水平提高了八倍，每投入一加元，合作伙伴匹配三加元。

尽管将办公楼改造为住宅是一种聪明的将冗余空间变为可用空间（并且是急需的空间）的方法，但并非每栋办公楼都是适合改造的候选者。在进行任何昂贵的改造之前，必须提前确定建筑物的适用性。

全球建筑、设计和规划公司Gensler掌握了改造适用性的方法。他们分析了130个城市的1300多栋建筑，将众多因素简化为衡量改造准备情况的简单指标。研究表明，建筑物的形状和楼板布局（如窗户和电梯的位置）是最具影响力的因素，占改造评分标准的60%。

疫情促使许多办公租户从旧建筑搬到新建筑。这种迁移导致旧建筑大幅空置，迫使房东寻求空间的替代用途。尽管改造是一种选择，但Gensler估计他们评估的建筑物中只有30%适合改造。这个评估对于拥有大量物业的房东来说至关重要，他们正在努力处理旧建筑的去向问题。

没有政府的支持，改造的经济效益可能无法实现。卡尔加里的经验凸显了公共部门支持的重要性，因为这激励了开发商建设环保的住房。将办公楼改造成住宅对环境的影响远比从头建造相同数量的新住房要好得多。

Arup咨询公司的研究显示，“扩大纽约市办公楼改造为住宅的资格，到2050年可能导致全生命周期碳排放减少多达54%，相比于通常的情况。”

将冗余或多余的办公楼改造成急需的住房需要房东、开发商和市政府之间的协同努力。这种方法不仅能振兴废弃建筑，还能将衰败的社区变成充满活力的住宅区。改善的可负担性和环境可持续性是额外的好处。