单次降息能否对加拿大住房市场产生影响？

加拿大央行四年来首次降息，这对加拿大住房市场将产生“心理”影响，但专家表示，这可能不足以显著改善房屋可负担性。

加拿大央行将其关键政策利率下调25个基点至4.75%。该利率决定了加拿大人贷款（如按揭贷款）的利率水平。

“自疫情初期以来，加拿大央行就没有降息，”Ratehub.ca联合首席执行官詹姆斯·莱尔德（James Laird）表示。“这是一个重要举措，标志着我们进入了一个利率下降的环境。”

通常情况下，加拿大央行的基准利率越高，正在申请或续签按揭贷款的加拿大人每月支付的费用就越多。加拿大的贷款机构通常根据央行的利率调整其提供的按揭贷款和其他贷款利率。

在加拿大央行宣布降息后，六大银行均将其主要贷款利率下调了0.25个百分点。

高利率还会影响加拿大人在购房时能获得的按揭贷款金额，这成为住房可负担性的重要障碍之一。

莱尔德表示，对于过去两年因高利率而被边缘化的潜在购房者来说，单次降息25个基点的影响将是“边际”的，不会带来“显著的帮助”。“如果你之前完全无法获得按揭贷款，那么现在也不太可能有资格。”

预计持有浮动利率按揭贷款的房主将最早感受到加拿大央行降息带来的缓解。那些按揭贷款月供固定的房主将看到更多月供用于本金而非利息，而那些月供浮动的房主将支付更少的利息。

Ratehub的分析显示，典型的浮动按揭贷款持有者在降息后每月支付的按揭款将减少近100加元。莱尔德指出，拥有较大未偿还按揭余额的房主将获得最大的相对缓解。

ATB Financial的首席经济学家马克·帕森斯（Mark Parsons）表示，对于持有固定利率按揭贷款的人来说，情况有所不同，他们的利率将在续签时发生变化。

“如果你持有浮动利率按揭贷款，你会相对较快地看到影响；如果你持有固定利率贷款，可能需要更多时间，”帕森斯说。

固定利率按揭贷款与加拿大央行的政策利率通过债券市场间接挂钩。例如，五年期固定利率按揭贷款的利率与五年期加拿大政府债券收益率相关。债券收益率的定价基于市场对央行未来五年关键利率走向的预期。

帕森斯指出，周三的降息已经在债券市场上有所反映，因此决定不会立即产生影响。然而，自6月初以来，五年期加拿大政府债券收益率大幅下降，几乎降低了40个基点。然而，贷款机构将债券收益率下降转移到按揭贷款利率上的速度通常比其上升时要慢。

莱尔德表示，银行不会在央行决定之前调整利率，但既然决定已经尘埃落定，消费者可以预计固定利率将在未来几个月内下降。

任何今天在考虑选择固定或浮动利率按揭贷款的人都需要权衡央行是否会迅速且大幅度地削减基准利率，以决定是否值得承担今天浮动利率较高的风险以换取固定利率的锁定。

莱尔德表示，央行需要在未来两年内降息约200个基点，才能使典型房主选择浮动利率按揭贷款的数学计算成立。

抛开借款成本不谈，加拿大央行从加息和利率持平转向宽松周期的长期预期对加拿大住房市场的潜在买家是“积极的”。

这不是因为买家可以期待按揭贷款利率“迅速下降”，帕森斯解释说。帕森斯表示，首次降息给买家带来了利率未来更可能下降而非上升的明确性——这是他们在一年前加息周期回归后所没有的。

“当利率上升时，你不知道会持续多久。这对购房者来说不是一个很好的环境，”他说。“降息给了他们以前没有的确定性和信心。”

降息之际，加拿大各地的住房市场在历史上繁忙的春季一直处于低迷状态。加拿大房地产协会表示，今年春天市场上涌入的卖家数量众多，但买家寥寥，导致整体销售活动放缓。

多伦多北约克地区的房地产经纪戴维尔·莫里森（Davelle Morrison）表示，这段时间对市场来说是“挑战性”的。

“我喜欢说市场可能决定稍作休息，”她说。

莫里森表示，降息的消息将给市场带来“解脱感”。

虽然她不认为单次降息0.25个百分点本身会激发大量新买家，但她认为货币政策的转变以及加拿大央行官员暗示未来可能进一步降息可能对买家产生“心理”影响。

莫里森认为，今年的进一步降息希望将使更多买家从观望中回到市场。

“我能想象有些人会说，‘你知道吗，我现在觉得购买房产很舒适，也许在8月或7月底签约，’因为他们认为还会有一次降息，”她说。

皇家地产公司2月份的一份报告显示，在加拿大央行加息周期中，有超过一半（56%）的潜在购房者暂停了他们的购房搜索。

在这些观望的买家中，有十分之一的人表示，只需一次0.25个百分点的降息就足以让他们重新进入市场。近五分之一（18%）的人表示，50-100个基点的降息将促使他们恢复搜索，而23%的人表示，他们需要看到更大的降息幅度。

经济学家对央行的下一步动向看法不一，有些预测会连续降息，而另一些则认为央行在进一步宽松之前会暂停。

加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆（Tiff Macklem）周三表示，下一次决定将取决于央行在7月24日下一次会议前收到的经济数据。

莱尔德也使用了“心理”一词来描述降息对住房市场的影响。

他表示，他很好奇一次初步降息是否足以在买家中激发FOMO（错失恐惧症）。当借款成本下降且更多买家进入市场时，竞争往往会推高价格。

莱尔德在观察，买家是否会在首次降息的信号下迅速购房，认为几个月后房价会更高，还是高利率的现实会让潜在买家在短期内保持耐心。

这也是加拿大央行表示正在密切关注的现象。

加拿大央行的最新经济预测确实预期今年房价会上涨。但央行周三表示，房价上涨速度超过预期是未来通胀面临的一个突出风险。

当被问及央行如何平衡降息带来的住房通胀加速风险时，加拿大央行高级副行长卡罗琳·罗杰斯（Carolyn Rogers）表示，货币政策制定者并未针对住房活动采取特定政策。

“最终，我们的目标是通胀，”罗杰斯说。“我们并不针对住房市场的任何特定指标或利率，但显然住房市场存在一些积压的需求。我们将拭目以待。”