加拿大推行30年按揭贷款以应对房市危机

加拿大楼市开发商目前面临困境，销售下滑，供应停滞，新建项目陷入停滞。为了销售未售出的库存，开发商们纷纷采取各种促销手段，如赠送免费停车位、梦想假期和新车等优惠。

为了解决这一问题，政府推出了一项新激励措施，即提供30年期的保险按揭贷款，吸引首次购房者进入市场。尽管这项政策没有开发商的优惠那样吸引人，但从房地产和住房负担能力的角度来看，它仍然是一项受欢迎的政策。

多伦多预售房产营销公司RAD的创始人兼总裁Riz Dhanji解释说，由于“价格过高”和“利率上升”导致销售陷入停滞。“预售阶段的价格受到政府税收、新法规、开发费用和建筑成本上升的影响。尽管开发商的利润微薄，但价格仍然很高，”Dhanji说。

他对仅25个基点的降息是否能刺激房地产市场表示怀疑。他认为，需要更大幅度的降息才能吸引买家回归市场并重新点燃市场。

今年早些时候，加拿大房屋建筑商协会（CHBA）透露，开发商的焦虑情绪在增加。2023年，64%的开发商因高利率减少了房屋建设，而30%的开发商则因经济不景气取消了正在进行的项目。

到2024年5月，大多伦多地区（GTA）的新房销售降至自2020年疫情初期以来的最低水平。建筑行业和土地开发协会（BILD）6月26日发布的报告显示，5月份仅售出936套新房，比2023年5月下降了71%，比10年平均水平低了71%。

2024年1月至5月的年初至今销售额比2009年同期低了39%，尽管多伦多的人口增加了20%。

随着加拿大银行下调利率，Dream Unlimited Corp.首席执行官Michael Cooper表示，当库存难以消化时，直接阻碍了新房的建设。“现在利率似乎在下降，第一步是人们消化现有库存，无论是通过转售还是开发商持有的物业。这种吸收是任何新房建设活动显著增加的前提。”

根据BILD的数据，5月份的新房库存总量为20,427套，其中包括16,845套公寓和3,582套独立屋。根据过去一年的销售平均值，这相当于14.5个月的供应，自去年秋季以来库存量一直维持在2万套左右。

由于开发商需要销售至少70%的项目才能获得银行资金，买家对新房市场的迟疑正在扩大一个已经供应不足的关键缺口。

BILD高级副总裁Justin Sherwood对未来几年表示担忧。“新房销售的持续低迷是一个明显的警示信号。今天的销售是明天的开工。我们不可避免地将在未来两到三年内进入进一步的供应紧张状态。”Sherwood呼吁各级政府、加拿大按揭和住房公司（CMHC）以及行业领导者共同制定解决方案，帮助有意在GTA定居的人们。

Sherwood希望的解决方案可能在一个月内成为现实，即推出CMHC专为首次购房者提供的30年期按揭贷款。从8月1日起，首次购房者购买新建房屋可以获得30年期的保险按揭贷款，高于此前的25年限制。这项决定是联邦政府2024年预算中宣布的几项住房举措之一。6月，联邦政府终于公布了新政策的指导方针。

这项政策能否帮助开发商销售更多单位，满足全国对住房的迫切需求？其影响取决于它能否显著改善首次购房者进入市场的机会。

按揭经纪和房地产经纪人Victor Tran表示，这取决于具体情况。“在多伦多和温哥华等平均房价超过100万加元的城市，这对首次购房者来说并不会提供太多帮助。大多数新建房屋的价格将超过100万加元，这意味着这些房屋的按揭贷款将不会受到保险。在房价较低且新建房屋供应充足的市场，这可能会帮助一些人踏上置业阶梯。”

Tran解释说，随着新政策的实施，从8月1日起还将增加20个基点的保险附加费，部分抵消了延长按揭期限的影响。例如，对于年收入10万加元的首次购房者，五年期固定利率按揭贷款利率为5%，最高购房价格将为40.5万加元，月供为2,327加元。将按揭期限延长至30年，最高购房价格将增加到42.8万加元，增加了23,000加元，同时五年按揭期内的利息增加了7,116加元，月供为2,261加元。

多伦多数字按揭咨询公司Perch首席执行官Alex Leduc表示，新政策将买家可以获得的最高购房价格提高了约5%。Leduc说：“这对首次购房者来说非常有价值，因为它为他们提供了更高价格点的一些缓冲。”

负责营销GTA一些最知名住宅项目的Dhanji对新政策对开发商的潜在影响并不那么乐观，他认为这仍然取决于买家的支付能力。

Dhanji建议政府应更多地帮助首次购房者支付预建房屋的定金。他表示，买家在支付定金方面困难重重，提供无息或低息贷款直至交房，将更加有利于市场。

Lanterra Developments首席执行官Barry Fenton认为，尽管这项新政策对市场的即时影响尚不确定，但它将显著提升预售市场的需求。

与此同时，供应缺口正在扩大，加拿大距离到2031年建造387万套新住房的目标越来越远。为了实现这一目标，该国需要在未来八年内每年建造平均483,740套新住宅，而2000年至2023年的年均建造量仅为208,939套。

尽管延长按揭期限，Dhanji仍然怀疑这一住房目标能否实现。他预计未来一年或两年内的住房开工量将创历史最低，导致三到四年后的完工量减少，而移民人数却在增加。随着利率下降，将出现购房和公寓购买热潮，但有限的供应将推高价格，导致严重短缺。

Dhanji说：“这是一种自我实现的预言。我只是担心在未来两三年内，随着供应量大幅减少而需求急剧上升，会发生什么。”